Les assurances proposées dans le domaine de la construction sont nombreuses. Certaines sont obligatoires et permettent au maître d’ouvrage d’être indemnisé rapidement en cas de malfaçons. D’autres, à l’inverse, sont facultatives et le protègent en cas de dégâts causés à des tiers.
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance construction en France, des assurances obligatoires aux sanctions encourues en cas de manquement, en passant par les garanties facultatives pour protéger un ouvrage en cours de construction.
Les assurances construction obligatoires en France
La loi Spinetta, datant du 4 janvier 1978, est entrée en vigueur afin de solutionner les problèmes récurrents en matière de garanties dans le secteur de la construction.
Cette loi a permis d’apporter une protection supplémentaire au maître d’ouvrage en imposant un système d’assurance obligatoire à double régime : l’assurance dommages-ouvrage et l’assurance décennale.
Ces deux assurances construction sont les seules qui sont légalement obligatoires pour la construction d’un bâtiment public ou privé.
1. L’assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage (DO) doit être souscrite par toute personne physique ou morale faisant réaliser des travaux de construction. Les travaux de rénovation ou d’extension nécessitent également la souscription de cette assurance.
Les sinistres couverts par l’assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage rembourse intégralement le coût des réparations liées aux dommages couverts par la garantie décennale des constructeurs. Celle-ci garantit les malfaçons qui affectent la solidité de la construction et qui la rendent inhabitable ou inapte à son usage prévu (effondrement de toiture, fissures importantes, etc.).
Cette assurance construction obligatoire couvre également les malfaçons qui compromettent la stabilité des éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert. Il s’agit des éléments qui peuvent uniquement être remplacés ou démontés par le biais de travaux qui entraînent une détérioration de la structure de l’ouvrage.
L’assurance DO protège contre les dommages perceptibles ou non lors de la réception des travaux.
Les travaux de réparation sont couverts sans recherche de responsabilité préalable. L’assureur de la DO se charge ensuite de réaliser le partage des responsabilités entre les différents intervenants jugés responsables et leurs assureurs.
La durée de l’assurance dommages-ouvrage
La garantie dommages-ouvrage, d’une durée de 10 ans, prend effet au moment de l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux. Lorsque le bien immobilier est vendu, l’acquéreur devient le bénéficiaire de la garantie DO.
Les clauses-types des contrats d’assurance de construction dommages-ouvrage
Les clauses spécifiques suivantes doivent obligatoirement être mentionnées dans un contrat d’assurance de construction DO :
- Les définitions : souscripteur, assuré, réalisateurs, maître de l’ouvrage, contrôleur technique, réception, sinistre,
- La nature de la garantie,
- Le montant et la limite de la garantie,
- Les exclusions,
- Le point de départ et la durée de la garantie,
- Les obligations réciproques des parties : les obligations de l’assuré et les obligations de l’assureur en cas de sinistre.
2. L’assurance de responsabilité civile décennale
L’assurance de responsabilité civile décennale est une assurance construction obligatoire pour tous les constructeurs professionnels et les particuliers qui construisent pour eux-mêmes. Cette assurance doit être souscrite avant le début d’un chantier qui implique des travaux de construction, d’extension et de rénovation.
Toute personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage est réputée constructeur aux yeux de la loi. Il peut s’agir d’un architecte, d’un artisan, d’un entrepreneur ou encore d’un contrôleur technique.
Les dommages couverts par l’assurance de responsabilité civile décennale
La garantie décennale des constructeurs couvre toutes les malfaçons qui n’étaient pas perceptibles lors de la réception des travaux. Le professionnel s’engage auprès du maître d’ouvrage à réparer les désordres qui affectent la solidité de la construction ou qui la rendent impropre à l’usage auquel elle était destinée.
Les éléments de l’ouvrage suivants sont couverts par la garantie décennale :
- Les voiries,
- Les fondations et les ouvrages d’ossature,
- Les ouvrages de viabilité,
- Les ouvrages avec fondations (piscine enterrée, terrasse, véranda, etc.),
- Les éléments d’équipement indissociables de la construction (plafond, système de chauffage, huisseries, les équipements encastrés, etc.).
La durée de l’assurance de responsabilité civile décennale
La responsabilité du constructeur est engagée durant 10 ans à la suite de la réception des travaux. Lors de la vente de l’ouvrage, le constructeur engage sa responsabilité auprès du nouveau propriétaire jusqu’à la fin de la période de validité de la garantie.
Les clauses-types des contrats d’assurance de responsabilité décennale
Les clauses suivantes doivent obligatoirement être mentionnées dans un contrat d’assurance de responsabilité décennale :
- La nature de la garantie,
- La durée et le maintien de la garantie dans le temps,
- La franchise,
- Les exclusions,
- La déchéance.
Les assurances facultatives pour un bâtiment en construction
Outre les deux assurances construction obligatoires, il existe certaines garanties complémentaires qui peuvent être souscrites afin de répondre aux besoins spécifiques de chacun.
La garantie de bon fonctionnement
La garantie de bon fonctionnement couvre tous les éléments d’équipement qui sont dissociables de l’ouvrage. Il s’agit des éléments qui peuvent être enlevés et remplacés sans dégrader le bâti, tels que les menuiseries, les équipements électriques, les vitrages ou encore les ballons d’eau chaude.
Cette garantie est valable pour une durée minimum de deux ans à compter de la réception des travaux.
L’assurance tous risques chantier
L’assurance tous risques chantier (TRC) est une assurance construction facultative qui permet de couvrir l’ouvrage, le matériel et les matériaux contre les dommages provoqués par une cause extérieure au chantier (vandalisme, vol, inondation, incendie, etc.).
Cette assurance peut être souscrite par le maître d’ouvrage pour toute la durée du chantier.
La garantie dommages aux existants
Cette assurance construction permet de couvrir la réparation des dommages causés sur les parties existantes de l’ouvrage pendant l’exécution de travaux neufs.
La garantie dommages aux existants est valable pendant dix ans à compter de la réception des travaux neufs.
La garantie effondrement
L’assurance effondrement est une assurance facultative qui couvre l’ouvrage en cours de construction en cas d’effondrement partiel ou total. Celle-ci peut prendre en charge les coûts de démolition, de déblaiement et de reconstruction à la suite d’un effondrement.
Celle-ci est contractée par les constructeurs et uniquement valide jusqu’à la réception des travaux.
L’assurance d’un terrain non constructible
Un terrain, constructible ou non, ne doit pas obligatoirement être assuré par son propriétaire selon la loi. Celui-ci est cependant légalement responsable des évènements qui peuvent se produire sur son terrain.
En cas d’accident sur le terrain, tous les dégâts matériels et corporels causés aux tiers sont à la charge du propriétaire.
Il est donc vivement conseillé de contracter une assurance responsabilité civile par précaution et d’ainsi assurer un terrain non-constructible. Cette assurance prend en charge tous les frais relatifs aux dommages causés aux tiers.
La garantie financière d’achèvement
La garantie financière d’achèvement (GAF) permet de couvrir le risque d’inachèvement d’un programme immobilier lors de l’achat d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
La GAF permet à l’acquéreur de garantir l’achèvement des travaux et la réception de son bien immobilier neuf dans les conditions fixées, même en cas de défaillance du vendeur. Les sommes nécessaires pour terminer les travaux sont apportées par un tiers garant (banque, institution financière agréée, etc.).
Tandis que la GAF est obligatoire pour la promotion immobilière à usage d’habitation, celle-ci est facultative pour la construction de commerces ou de bureaux. Le vendeur, qu’il s’agisse d’un promoteur immobilier ou d’un constructeur de maisons individuelles, doit contracter une garantie financière d’achèvement et la présenter à l’acquéreur au moment de la vente.
Quelles sont les sanctions encourues en cas de défaut d’assurance obligatoire construction ?
Le maître d’ouvrage et les constructeurs n’ayant pas souscrit l’une des assurances obligatoires s’exposent à des sanctions pénales lourdes. Une peine d’emprisonnement de six mois et le paiement d’une amende de 75 000 € sont prévus par la loi.
Notez qu’il existe une dérogation à l’application de ces sanctions pénales. Les personnes physiques construisant un logement destiné à être occupé par eux-mêmes ou un membre de leur famille ne sont, en effet, pas concernées.
Questions fréquemment posées sur l’assurance construction en France
Toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de construction a l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrages avant le démarrage des travaux. La maîtrise d’œuvre doit également souscrire une assurance de responsabilité civile décennale avant l’ouverture du chantier.
Tandis que le maître d’ouvrage assure la maison en construction grâce à l’assurance construction dommages-ouvrage, le constructeur assure celle-ci grâce à l’assurance de responsabilité civile décennale.
L’assurance construction en LPS, c’est-à-dire en libre prestation de services, est une assurance contractée auprès d’un assureur étranger qui dispose d’un agrément dans un État membre de l’Espace économique européen.
Bien qu’ils proposent des tarifs jusqu’à 30 % inférieurs, les assureurs en LPS sont peu expérimentés et ne maîtrisent pas les spécificités de la législation française. Un grand nombre d’assureurs en LPS ont fait faillite, ce qui a entraîné des difficultés importantes pour de nombreux acteurs de la construction en France.
