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Pendant près de 5 ans, Adrien a été dans l'équipe des contrôleurs d'Anco, pour des projets de construction allant de la maison individuelle à la tour de 20 étages. Passionné de nouvelles technologies et initiateur de ce blog, il est maintenant responsable de la communication d'Anco en télétravail.
Opération immobilière

Tout savoir sur la dation en paiement lors d’une promotion immobilière

Temps de lecture: 3 minutes

Couple qui réalise une dation en paiement lors d'une promotion immobilière

La promotion immobilière est une activité économique consistant à construire des biens immobiliers dans le but de les vendre à des acquéreurs. Ces projets de construction sont réalisés par des promoteurs immobiliers qui commercialisent des programmes immobiliers.

Les promoteurs sont constamment à la recherche de terrains à acquérir afin de pouvoir développer de nouveaux projets.

L’un des moyens de règlement couramment utilisé pour acquérir un terrain est la dation en paiement lors d’une opération de promotion immobilière. Découvrez le fonctionnement, les avantages et les inconvénients de la dation en paiement.

La dation en paiement lors d’une opération de promotion immobilière : principe et fonctionnement

La dation en paiement est une opération juridique par laquelle le débiteur se libère d’une dette envers son créancier en transférant la propriété d’un bien défini entre les deux parties.

Cette méthode de paiement est généralement utilisée dans l’immobilier, et plus particulièrement dans le cas de la vente d’un terrain à une promotion immobilière.

En pratique, le propriétaire du terrain peut accepter de vendre son bien à un promoteur immobilier en échange d’un bien neuf faisant partie du projet immobilier.

Le bien transmis au propriétaire du terrain est généralement d’une valeur égale au prix de vente. Si le prix du terrain est cependant plus élevé que le bien octroyé, le promoteur immobilier verse une somme d’argent complémentaire au propriétaire vendeur.

Les avantages de la dation en paiement

La dation en paiement offre plusieurs avantages pour le promoteur immobilier et pour le propriétaire du terrain.

Avantages pour le promoteur immobilier

L’unique avantage de cette méthode de paiement pour le promoteur immobilier est lié à sa trésorerie.

Il peut en effet acquérir le terrain sans devoir réaliser de transaction financière. Le montant qu’il doit emprunter auprès d’un établissement financier est nul ou nettement réduit. Cela lui permet donc d’éviter des frais liés à un crédit immobilier : ouverture de dossier, assurances, intérêts, etc.

Avantages pour le propriétaire vendeur

Le vendeur du terrain bénéficie de plusieurs avantages non-négligeables en cédant son terrain via la dation en paiement :

  • Investir dans un bien neuf sans contracter un prêt immobilier,
  • Les travaux de construction sont entièrement gérés par le promoteur,
  • Acquisition d’un bien sans frais d’achat.

Les inconvénients de la dation en paiement lors d’une promotion immobilière

La dation en paiement comprend également quelques inconvénients pour le vendeur du terrain.

Les principaux inconvénients et risques pour le vendeur sont :

  • Le risque d’annulation du projet immobilier (refus de permis de construire, manque de liquidité du promoteur, etc.),
  • Les éventuels retards dans les travaux de construction,
  • L’incertitude concernant le bien octroyé (l’accord de dation en paiement a lieu avant la réalisation des plans et de la demande de permis de construire),
  • Le délai important avant d’obtenir le paiement pour le terrain,
  • Perte des revenus locatifs en cas de bien actuellement loué sur le terrain,
  • Frais de déménagement et de location en attendant la fin des travaux si le propriétaire résidait dans un bien situé sur le terrain,
  • Etc.

Afin de réduire ces risques, le propriétaire doit exiger certaines garanties liées à l’achèvement des travaux et aux malfaçons auprès du promoteur immobilier.

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PMR

Tout savoir sur la dérogation aux obligations d’accessibilité PMR pour les ERP

Temps de lecture: 3 minutes

Dérogation d'accessibilité PMR dans un ERP

Concernant l’accessibilité des ERP aux personnes à mobilité réduite (PMR), il existe des normes à respecter. Depuis le 11 février 2005, les gestionnaires ou propriétaires d’établissements recevant du public (ERP) sont tenus de rendre ces derniers accessibles à toutes les personnes, y compris celles en situation de handicap.

Cependant, les gestionnaires ou propriétaires peuvent dans certains cas précis demander une voire plusieurs dérogations aux obligations d’accessibilité PMR pour leur ERP, à condition que la mise aux normes concerne une construction existante.

Les motifs de dérogation aux règles d’accessibilité PMR pour les ERP existants

Il existe trois motifs permettant aux gestionnaires ou propriétaires d’ERP de solliciter une ou plusieurs demandes de dérogations aux obligations d’accessibilité :

  • La disproportion manifeste entre les améliorations apportées et leurs conséquences : certains travaux d’accessibilité peuvent avoir des conséquences dites « excessives » sur l’activité d’un ERP. La notion d’excessivité regroupe l’impossibilité pour l’établissement de financer les travaux d’accessibilité ou encore l’impact desdits travaux sur la viabilité économique de l’ERP,
  • La préservation du patrimoine : après avis du service préfectoral chargé de la préservation du patrimoine, une dérogation peut être octroyée si tout nouvel aménagement concerné est susceptible de détériorer l’architecture d’une construction ancienne ou exceptionnelle.

Comment formuler une demande de dérogation aux règles d’accessibilité ?

Toute demande de dérogation aux règles d’accessibilité est adressée en trois exemplaires au Préfet du département où se situe l’ERP. Chaque demande est soumise à double signature du Préfet et de la Commission Communale d’Accessibilité présidée par ce dernier.

Les demandes sont ensuite examinées par ladite commission et l’avis final donne lieu à un arrêté qui statue sur la dérogation. L’arrêté est transmis au maire de la commune où est implanté l’établissement qui accueille du public. En cas d’avis défavorable, la dérogation peut être refusée par le maire.

Le montage du dossier de demande de dérogation aux règles PMR

La demande de dérogation peut être effectuée en remplissant un formulaire CERFA sur le site web du Ministère de la Transition Écologique.

Le pétitionnaire, assisté par son maître d’œuvre le cas échéant, doit joindre une fiche détaillée qui ne fait l’objet d’aucun formalisme spécifique. Sur cette dernière, le pétitionnaire est tenu d’indiquer :

  • Les règles auxquelles il souhaite déroger,
  • Les éléments du projet auxquels les règles sont supposées s’appliquer ainsi que leur localisation précise sur des plans,
  • La motivation de la demande et éventuellement les mesures de substitution proposées pour l’ERP.

Des mesures de substitution obligatoires dans deux cas précis

Les mesures de substitution sont obligatoires dans deux cas de figure spécifiques.

Dans le cas d’un bâtiment collectif d’habitation, si la dérogation a un impact majeur sur l’accessibilité du bâtiment où réside une ou plusieurs personnes en situation de handicap, le demandeur doit proposer une offre de relogement.

Quant aux ERP existants qui sont chargés d’une mission de service public, ceux-ci ne peuvent obtenir de dérogation que si une mesure de substitution humaine, organisationnelle ou technique est envisagée.

Pour en savoir plus :

PMR

Qu’est-ce qu’une baie accessible en ERP ?

Temps de lecture: 2 minutes

Baie accessible en ERP

Parmi les normes d’accessibilité à respecter, les établissements qui accueillent du public sont nécessairement équipés de baies accessibles. Une baie accessible est une ouverture pratiquée dans un mur qui a pour objectif de permettre aux personnes de circuler.

Toutefois, certaines normes précises doivent être respectées en matière de conception de baies accessibles pour les ERP. Décryptage.

Définition d’une baie accessible en ERP

En fonction de sa hauteur et de l’effectif du public reçu, chaque ERP a l’obligation de disposer de plusieurs façades accessibles, lesquelles doivent être desservies soit par une voie, soit par un espace libre.

Afin de rendre accessibles les façades à tous les niveaux recevant du public, le constructeur utilise des baies qui comportent au moins une sortie normale au niveau d’accès. Ces baies sont appelées baies d’accessibilité.

Le rôle des baies d’accessibilité en ERP est de faciliter l’intervention des sapeurs-pompiers depuis l’extérieur en cas d’incendie, en général au moyen d’une échelle. Les baies accessibles ne doivent présenter aucun obstacle à l’accessibilité des pompiers ou secouristes.

Les baies sont accessibles lorsque ces dernières possèdent un système d’ouverture par l’intérieur et par l’extérieur. De plus, celles-ci doivent être marquées de l’extérieur afin d’être facilement repérables. Pour ce faire, les baies en question sont généralement signalées par de la peinture rouge.

Construction d’ERP : les caractéristiques d’une baie accessible

Les établissements qui reçoivent du public sont soumis à l’Arrêté du 25 juin 1980, qui porte sur les mesures de sécurité en cas d’incendie dans les ERP.

L’Article CO 3 de l’arrêté stipule que toute baie ouvrante permettant d’accéder à un niveau recevant du public doit respecter les dimensions minimales suivantes : 1,30 mètre de hauteur pour 0,90 mètre de largeur.

Le cas précis des baies accessibles dans une façade aveugle

Lorsque les baies accessibles se trouvent dans une façade aveugle ou une façade munie de châssis fixes, les caractéristiques suivantes doivent être appliquées :

  • La hauteur minimale des baies doit être de 1,80 mètre,
  • La largeur minimale des baies doit être de 0,90 mètre,
  • La distance entre les baies successives de même niveau doit être de 10 mètres minimum,
  • La distance verticale entre les baies de chaque niveau doit être de 4 mètres minimum.
  • Les panneaux d’obturation ou les châssis doivent être ouvrants (ces derniers doivent pouvoir s’ouvrir de l’intérieur comme de l’extérieur).

Pour rappel, le règlement stipule que les panneaux d’obturation ou châssis doivent être facilement distinguables de l’extérieur par les services de secours. Pour ce faire, les panneaux ou châssis utilisés pour l’ERP doivent être définis par la norme NFX08-003-3 n° 50111.

Pour information, ladite norme spécifie les couleurs d’identification de sécurité ainsi que les principes de conception des signaux visuels. Celle-ci a pour objectif de prévenir les risques d’accidents et d’incendies et d’anticiper les situations d’urgence.

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Opération immobilière

Pourquoi vendre son terrain pour une promotion immobilière ?

Temps de lecture: 3 minutes

Terrain pour promotion immobilière

La promotion immobilière est une activité qui consiste à construire différents types de biens immobiliers au sein d’un même projet dans le but de les vendre à des acquéreurs.

Les promoteurs immobiliers sont responsables de la conception et de la mise en œuvre de ces projets. Afin de commercialiser leurs programmes immobiliers, les promoteurs sont continuellement à la recherche de nouveaux terrains constructibles.

Découvrez quels sont les avantages de vendre son terrain pour une promotion immobilière, mais également quelques conseils afin que l’opération se passe dans les meilleures conditions.

Quels sont les avantages de vendre son terrain pour une promotion immobilière ?

Vendre un terrain à un promoteur immobilier présente des avantages pour le propriétaire, principalement d’un point de vue financier.

Valorisation du terrain

Le principal avantage est qu’il s’agit généralement d’une transaction immobilière plus rentable que la vente à un particulier. Dans la plupart des cas, le propriétaire est en mesure d’obtenir un meilleur prix en vendant son terrain lors d’une opération de promotion immobilière.

Il est estimé que les offres d’achat émises par les promoteurs sont entre 15 et 20 % supérieures à celles des particuliers. Si le terrain est particulièrement attractif pour la réalisation de projets de grande envergure (superficie, localisation, etc.), le promoteur peut proposer un prix jusqu’à 30 % supérieur à celui des particuliers.

Devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf

Le propriétaire d’un terrain peut également opter pour une vente en dation en vendant son bien lors d’une opération de promotion immobilière. Il s’agit d’une pratique immobilière consistant à octroyer un logement neuf faisant partie du projet immobilier au propriétaire vendeur.

Le bien neuf octroyé au propriétaire est généralement d’une valeur égale au prix du terrain. Si le prix du terrain est supérieur au prix du logement, une somme d’argent supplémentaire est versée au propriétaire par le promoteur.

La vente en dation est particulièrement intéressante, car celle-ci permet d’investir dans du neuf sans devoir faire de prêt immobilier ou gérer les travaux de construction.

Les particularités de la vente d’un terrain lors d’une opération de promotion immobilière

L’une des particularités de la vente d’un terrain lors d’une opération de promotion immobilière est que la transaction finale prend plus de temps.

Le promoteur immobilier signe certes plus rapidement la promesse de vente qu’un particulier, mais cette offre comprend généralement des conditions suspensives.

La vente officielle et le versement du prix d’achat sont, en effet, conditionnés par l’accord ou le refus de la mairie pour la construction du projet immobilier. L’analyse de la demande de permis de construire prend généralement plusieurs mois, période durant laquelle le terrain est réservé au promoteur.

Quelques conseils pour bien vendre son terrain à un promoteur immobilier

Voici quelques conseils pour bien vendre son terrain à un promoteur immobilier :

  • Choisir un promoteur immobilier local, expérimenté et jouissant d’une bonne réputation,
  • Faire estimer le bien par une agence immobilière,
  • Analyser le Plan Local d’Urbanisme (PLU) afin de connaître le potentiel constructible de sa parcelle,
  • Faire preuve de patience et mettre en concurrence plusieurs acheteurs potentiels.

Le plus important est de choisir un promoteur immobilier sérieux ayant déjà réalisé de nombreux projets afin de s’assurer de sa solidité financière et de l’aboutissement de la vente.

Pour en savoir plus sur la promotion immobilière :

ERP

Bureau de contrôle pour un ERP : un allié indispensable

Temps de lecture: 4 minutes

bureau-controle-erp

Pour certains types d’ouvrages comme les Établissements Recevant du Public (ERP), le code de la construction et de l’habitation stipule qu’un contrôle technique est obligatoire.

Découvrons ensemble si vous avez besoin de faire appel à un bureau de contrôle pour votre ERP, de manière obligatoire ou non.

Dans quels cas un ERP doit-il faire appel à un bureau de contrôle ?

Dès sa construction et tout au long de son exploitation, un établissement recevant du public se doit d’assurer la sécurité de ses bâtiments ainsi que des personnes accueillies.

C’est pourquoi les ERP, comme les écoles, les universités, les lieux de culture, les hôtels, les restaurants ou encore les grandes surfaces sont soumis à des réglementations spécifiques. Le rôle du bureau de contrôle est de vérifier que l’établissement répond à ces normes techniques.

En fonction de son activité et de sa capacité d’accueil, les obligations de contrôle d’un ERP diffèrent.

Faire appel à un bureau de contrôle, c’est s’assurer du respect de toutes les normes qui s’appliquent à votre établissement, mais également éviter des retards de chantier.

La classification des ERP

Pour savoir si vous avez l’obligation de faire intervenir un bureau de contrôle dans votre ERP, il s’agit de connaître en premier lieu sa catégorie et son type.

Les ERP sont classés en deux groupes et en cinq catégories, selon le nombre de personnes pouvant être accueillies :

 

Personnes accueillies

Groupe

ERP de 1ère catégorie

Plus de 1 500 personnes

1er groupe

ERP de 2ème catégorie

Entre 701 et 1500 personnes

1er groupe

ERP de 3ème catégorie

Entre 301 et 700 personnes

1er groupe

ERP de 4ème catégorie

Maximum 300 personnes

1er groupe

ERP de 5ème catégorie

Petits établissements dont l’effectif ne dépasse pas un seuil fixé réglementairement pour chaque type d’exploitation

2ème groupe

Concernant les types d’ERP, ceux-ci sont désignés par la nature de l’activité :

Type d’ERP

Nature de l’activité

J *

Accueil de personnes âgées et de personnes handicapées

L

Salles d’auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usages multiples

M

Magasins de vente, centres commerciaux

N

Restaurants et débits de boisson

O *

Hôtels et autres établissements d’hébergement

P

Salles de danse et salles de jeux

R *

Établissements d’éveil, d’enseignement, de formation, centres de vacances, centres de loisirs sans hébergement

S

Bibliothèques, centres de documentation

T

Salles d’exposition

U *

Établissements de soins

V

Établissements de culte

W

Administrations, banques, bureaux

X

Établissements sportifs couverts

Y

Musées

EF

Établissements flottants

GA

Gares

PA

Établissements de plein air

PS

Parcs de stationnement couverts

SG

Structure gonflable

CTS

Chapiteaux, tentes et structures

OA *

Hôtels, restaurants d’altitude

REF *

Refuges de montagne

* Il s’agit de structures avec hébergement

Que vous soyez un gérant, un architecte, un maître d’œuvre ou tout professionnel ayant un rôle décisif dans la rénovation ou la construction d’un bâtiment accueillant du public, sachez que l’intervention d’un bureau de contrôle pour un ERP est obligatoire pour les établissements appartenant aux catégories 1 à 4.

Cette obligation de contrôle technique pour les ERP est encadrée par les articles L. 111-23 à L. 111-26 et R. 111-29 à R. 111-42 du Code de la construction et de l’habitation.

L’exploitant de l’ERP est responsable de la réalisation des visites du bureau de contrôle si un permis de construire est nécessaire pour une nouvelle construction ou pour la réalisation de travaux.

En plus des visites réglementaires du bureau de contrôle, la mairie peut faire réaliser des visites de contrôle “surprises”.

Intervention du bureau de contrôle dans un ERP de 5ème catégorie

Les ERP de 5ème catégorie étant légèrement à part, l’intervention du bureau de contrôle n’est pas obligatoire dans ces établissements.

Notez toutefois que rien n’empêche un gestionnaire d’ERP de 5ème catégorie de faire appel à un bureau de contrôle pour s’assurer de la sécurité et de la conformité de son bâtiment.

Quelles sont les missions d’un bureau de contrôle pour un ERP ?

Les domaines d’interventions d’un bureau de contrôle dans un ERP sont vastes.

Celui-ci peut intervenir à chaque étape d’un projet :

  • En amont du chantier lors de l’étude de faisabilité,
  • À la fin d’un chantier pour vérifier sa conformité,
  • Ponctuellement, après l’ouverture du chantier.

Contrôle technique de vos bâtiments ERP

Les missions d’un bureau de contrôle dans un ERP peuvent porter sur la sécurité des bâtiments.

Les experts s’assurent dans ce cas de la solidité des bâtisses (en construction ou existants) en dressant un rapport. Ils examinent chaque aspect de la construction : fissures, charpente, toiture, etc.

Dans l’éventualité où l’ERP se situe en zone sismique, le bureau de contrôle peut établir un rapport d’analyse des risques sur l’existant ou un projet en cours.

Lorsqu’un chantier est terminé et que l’ERP est prêt à ouvrir ses portes, le bureau de contrôle peut également être missionné pour vérifier ses installations électriques.

Contrôle de votre ERP : le public

Concernant l’accueil du public au sein de l’établissement, le bureau de contrôle intervient sur deux aspects principaux.

La sécurité des personnes

Tout ERP est soumis au respect de nombreuses obligations en matière de sécurité et de lutte contre les incendies. Le bureau de contrôle va alors analyser et vérifier la conformité en amont de l’ouverture de l’ERP et régulièrement pendant son exploitation :

  • Présence de sorties de secours,
  • Qualité et capacité de résistance au feu des matériaux,
  • Présence de portes coupe-feu,
  • Éclairage électrique,
  • Dispositifs d’alarmes,
  • Processus d’évacuation,

Ponctuellement, il arrive qu’un bureau de contrôle soit missionné sur un ERP pour examiner son isolation acoustique ou thermique, les économies d’énergie réalisables ou encore son installation domotique.

L’accessibilité des bâtiments

Soumis à la réglementation du 11 février 2005, applicable depuis le 1er janvier 2007 aux bâtiments construits ou rénovés, un ERP se doit d’appliquer la norme d’accessibilité à ses bâtiments.

Le rôle du bureau de contrôle est alors de vérifier que l’ERP est accessible aux personnes à mobilité réduite et aux personnes âgées.

Le bureau de contrôle établit alors un diagnostic d’accessibilité des constructions :

  • Entrées et sorties,
  • Largeur des couloirs,
  • Tailles des portes,
  • Sanitaires adaptés,
  • Présence d’un ascenseur dans un bâtiment à étages,
  • Etc.

Questions fréquentes sur l’intervention du bureau de contrôle dans les ERP

Pourquoi un ERP doit-il faire appel à un bureau de contrôle ?

Un ERP doit faire appel à un bureau de contrôle pour s’assurer que celui-ci répond aux normes en vigueur dans le but de garantir la sécurité du bâtiment et de ses occupants.

La visite du bureau de contrôle est-elle obligatoire pour tous les types d’ERP ?

Non, cette visite est obligatoire pour les ERP des catégories 1 à 4.

Quand intervient le bureau de contrôle dans un ERP ?

Le bureau de contrôle peut intervenir avant la construction de l’ERP, à la fin du chantier de construction pour vérifier que celui-ci répond aux réglementations ou encore après l’ouverture de l’ERP au public.

Opération immobilière

Le rôle de l’architecte dans un projet de promotion immobilière

Temps de lecture: 2 minutesArchitecte qui travaille dans le cadre d'une promotion immobilière

La promotion immobilière est la construction ou la rénovation de biens destinés à la vente. Il peut s’agir de logements, mais aussi de commerces ou de bureaux.

Pour que le projet soit optimisé en fonction de la surface, du quartier et de la population ciblée, il est important de faire appel à un architecte dans un projet de promotion immobilière.

Découvrez son rôle au sein du projet ainsi que ses domaines d’intervention.

Quelle est la différence entre un architecte et un promoteur immobilier ?

Un promoteur immobilier est le porteur de projet : c’est lui qui s’occupe de toute la gestion, de la naissance du projet jusqu’à sa finalisation, en passant par la phase de recherche de financement.

Un architecte conçoit les plans du bâtiment et/ou de l’intérieur des biens. Il n’intervient donc que sur la partie de conception du parc immobilier. Il a un rôle d’exécutant.

En résumé, les deux professions ne sont pas dans la même juridiction et n’ont ni le même savoir-faire, ni le même domaine d’expertise.

Quel est le rôle de l’architecte dans une promotion immobilière ?

Le rôle de l’architecte est primordial, car il possède une véritable expertise et une vision d’ensemble des chantiers.

Un promoteur immobilier, dès lors qu’il a demandé un permis de construire pour son projet, a l’obligation d’avoir recours à un architecte ou à un cabinet d’architecture.

Plusieurs types de projets peuvent nécessiter la demande d’un permis de construire : un projet de construction, d’agrandissement ou même de rénovation.

Quand intervient l’architecte dans le cadre d’une promotion immobilière ?

L’architecte intervient dès la phase de conception du projet, et ce, même si ce dernier n’est pas encore validé. Si le projet est validé, l’architecte interviendra ensuite à différentes étapes de la construction.

Pour l’étude préliminaire du projet, c’est, en effet, l’architecte qui peut définir la conformité de celui-ci, que ce soit au niveau technique, administratif ou économique.

Une fois le projet validé, l’architecte devient le maître d’œuvre des travaux, c’est-à-dire qu’il vérifie à chaque étape du chantier que le cahier des charges est bien respecté.

Enfin, il s’assure que le rendu final est bien conforme à ce qui a été validé avec le promoteur immobilier.

Les points vérifiés par l’architecte pour valider le projet

L’architecte a pour mission de vérifier la faisabilité du projet de promotion immobilière. Pour cela, il peut s’entourer d’autres experts, comme, par exemple, un géomètre.

Voici quelques points que l’architecte vérifie pour s’assurer de la viabilité du projet et pour poursuivre son travail :

  • La constructibilité du sol et sa superficie,
  • L’existence de servitudes suffisantes.

Enfin, il établit les plans du nouvel immeuble afin de le concevoir aux normes.

Bon à savoir : c’est lors de cette phase de vérification que l’architecte peut valider le paiement en dation pour la vente du bien. Cela signifie que le promoteur immobilier, en échange de l’achat d’un terrain, va proposer au vendeur de ce dernier un des biens immobiliers qui aura été construit dessus.

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