La loi n°78-12 du 4 janvier 1978, communément appelée loi Spinetta, concerne la responsabilité et l’assurance dans le domaine de la construction. Celle-ci impose un système d’assurance obligatoire à double régime : l’assurance dommages-ouvrage et l’assurance décennale.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la loi Spinetta, de ses enjeux à son évolution au fil du temps, en passant par les travaux concernés par cette loi essentielle dans le secteur de la construction en France.

La loi Spinetta : définition et enjeux

Avant de parler de l’impact de la loi Spinetta sur les différents acteurs du secteur de la construction, il est important de connaître la définition et la raison d’être de cette loi.

Définition de la loi Spinetta

La loi Spinetta tire son nom d’Adrien Spinetta. Il s’agit d’un ingénieur français qui était président de la Commission interministérielle à l’origine de la loi du 4 janvier 1978, mais également vice-président du Conseil général des ponts et chaussées.

Cette loi française a été publiée au Journal Officiel du 5 janvier 1978 et a fait l’objet de décrets d’application et d’arrêtés avant d’entrer définitivement en vigueur au 1er janvier 1979.

La loi Spinetta généralise l’assurance construction en rendant la souscription de deux assurances construction obligatoire : l’assurance dommages-ouvrage et l’assurance décennale.

Les enjeux de la loi Spinetta de 1978

Avant l’adoption de la loi Spinetta, les maîtres d’ouvrage étaient confrontés à des processus judiciaires longs, coûteux et incertains en cas de préjudice.

Il était nécessaire de patienter pendant plusieurs années avant de pouvoir espérer recevoir une éventuelle indemnisation des entreprises de construction impliquées. En outre, un pourcentage élevé de ces entreprises n’étaient pas assurées.

Afin de répondre à cette problématique et de garantir une meilleure protection du maître d’ouvrage, la loi Spinetta a été adoptée par les autorités.

Les principaux objectifs de la loi Spinetta sont :

• Réparer les dommages subis par le propriétaire du projet rapidement grâce à un processus d’indemnisation simplifié,
• Offrir une protection étendue dans la durée (10 ans),
• Améliorer la qualité des ouvrages,
• Encourage la prise de responsabilité des parties prenantes au projet,
• Automatiser le processus d’indemnisation en cas de sinistre et sanctionner les responsables.

Quels sont les travaux concernés par la loi Spinetta ?

La loi Spinetta concerne tous les travaux de construction, de rénovation et de réhabilitation d’envergure qui sont réalisés en France.

Les types de travaux concernés par la loi Spinetta

Sont considérés comme des travaux de bâtiment encadrés par la loi Spinetta :

• Les constructions neuves : la construction d’un bâtiment neuf est encadrée par la loi Spinetta, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un bâtiment d’habitation ou d’un immeuble commercial,
• Les travaux de rénovation et d’extension : les travaux de rénovation, de réhabilitation et d’agrandissement importants qui sont réalisés sur des ouvrages existants sont également soumis à la loi Spinetta,
• Les travaux publics : les travaux de construction, de rénovation et de réhabilitation réalisés pour le compte des collectivités publiques sont également encadrés par la loi Spinetta.

Les travaux qui ne sont pas concernés par la loi Spinetta

Les travaux qui ne sont pas susceptibles d’avoir une incidence sur le comportement général du bâtiment ne sont pas concernés par la loi Spinetta. Il peut s’agir de travaux de décoration, de mise en place de revêtements de sols ou encore de peinture.

En outre, l’article L243-1-1 du Code des assurances dresse une liste des travaux qui ne sont pas concernés par la loi Spinetta, à savoir :

• Les ouvrages maritimes, lacustres et fluviaux,
• Les ouvrages d’infrastructures routières, portuaires, aéroportuaires, héliportuaires et ferroviaires,
• Les ouvrages de traitement de résidus urbains, de déchets industriels et d’effluents,
• Tous les éléments d’équipement de l’un ou l’autre de ces ouvrages.

Sauf si l’ouvrage ou l’élément d’équipement est accessoire à un ouvrage concerné par la loi Spinetta, les travaux suivants sont également exemptés des obligations d’assurance :

• Les voiries, les ouvrages piétonniers et les parcs de stationnement,
• Les réseaux divers, les canalisations, les lignes et câbles et leurs supports,
• Les ouvrages de transport, de production, de stockage et de distribution d’énergie,
• Les ouvrages de stockage et de traitement de solides en vrac, de fluides et de liquides,
• Les ouvrages de télécommunications,
• Les ouvrages sportifs non couverts,
• Tous les éléments d’équipement de l’un ou l’autre de ces ouvrages.

Les trois grands principes de la loi Spinetta

Afin de garantir une meilleure protection du maître d’ouvrage et de responsabiliser davantage les constructeurs, la loi Spinetta s’articule autour de trois grands principes.

1. La loi Spinetta et l’obligation d’assurance

La loi Spinetta a imposé un système d’assurance construction obligatoire à double régime.

Le constructeur doit souscrire une assurance décennale

Le constructeur du bâtiment (entrepreneur, architecte, etc.) doit souscrire une assurance pour couvrir la garantie décennale.

Celle-ci garantit au maître d’ouvrage pendant dix ans la prise en charge des dommages relevant d’une défaillance dans la construction.

Si les dommages sont la conséquence d’un cas de force majeure ou sont causés par le client ou du fait d’un tiers, la responsabilité du constructeur ne peut pas être engagée.

Le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage

Toute personne qui décide de faire réaliser des travaux de construction est considérée comme maître d’ouvrage et doit souscrire une assurance dommage ouvrage obligatoire.

Il existe plusieurs types de maîtres d’ouvrage :

• Les promoteurs immobiliers et les vendeurs,
• Les constructeurs de maisons individuelles,
• Les particuliers maîtres d’ouvrage.

Il faut savoir que si le maître d’ouvrage ne souscrit pas cette assurance, l’indemnisation des éventuelles malfaçons sera plus longue à obtenir.

Si le maître d’ouvrage revend sa maison dans les dix ans suivant l’achèvement de sa construction, il reste responsable des conséquences résultant du défaut d’assurance.

2. L’indemnisation complète et rapide du maître d’ouvrage

La loi Spinetta implique une indemnisation complète, rapide et efficace du maître d’ouvrage par son assureur.

Dès qu’un dommage couvert par la garantie décennale survient, l’assurance dommages-ouvrage indemnise le maître d’ouvrage sans recherche de responsabilité préalable. L’assureur du maître d’œuvre réalise ensuite un partage des responsabilités entre les intervenants et leurs assureurs. Cette procédure simplifiée permet au maître d’ouvrage de recevoir son indemnisation rapidement (environ 90 jours) afin de réaliser les travaux de réparation nécessaires.

Avant l’adoption de la loi Spinetta, les responsabilités des constructeurs devaient être définies au préalable afin de savoir vers quel assureur se tourner. Les recours étaient nombreux, ce qui entraînait un délai d’indemnisation très long pour le maître d’ouvrage.

La loi Spinetta exige également le paiement d’une indemnité permettant de couvrir la totalité des travaux de réparation des dommages, sans franchise.

3. La modification de la définition du dommage de nature décennale

Auparavant, le périmètre de considération du dommage de nature décennale se basait sur la nature ou l’importance des ouvrages.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Spinetta, cette évaluation de la nature décennale d’un dommage se base sur une distinction entre les ouvrages relevant de la fonction “construction” et ceux relevant de la fonction “équipement”.

La loi Spinetta établit ainsi dans l’article 1792 du Code civil :

“Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. 

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.”

Les équipements sont classés en deux catégories distinctes : les équipements dissociables et les équipements indissociables de l’ouvrage.

La loi Spinetta institue ainsi dans l’article 1792-2 du Code civil :

“La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.”

L’évolution de la loi Spinetta de 1978 au fil des ans

Pour pallier aux problèmes inhérents à l’instauration d’un nouveau régime de garantie, le législateur a fait évoluer la loi Spinetta. Celui-ci a ajouté, modifié ou abroger plusieurs articles, notamment avec les textes suivants :

• L’ordonnance n° 2005-658 du 8 juin 2005, pour une définition plus précise du champ de l’assurance construction,
• L’article 145 de la loi n° 2006-1771 du 30 décembre 2006 de finances rectificative pour 2006, concernant le plafonnement, hors habitation, du montant de la garantie obligatoire,
• La loi n° 2008-735 du 28 juillet 2008 relative aux contrats de partenariat,

La loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant sur la réforme des prescriptions.

Questions fréquemment posées sur la loi Spinetta

Sur le même sujet :

• Faut-il assurer un terrain non-constructible ?
• Tout savoir sur l’assurance construction en LPS.

Les assurances proposées dans le domaine de la construction sont nombreuses. Certaines sont obligatoires et permettent au maître d’ouvrage d’être indemnisé rapidement en cas de malfaçons. D’autres, à l’inverse, sont facultatives et le protègent en cas de dégâts causés à des tiers.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance construction en France, des assurances obligatoires aux sanctions encourues en cas de manquement, en passant par les garanties facultatives pour protéger un ouvrage en cours de construction.

Les assurances construction obligatoires en France

La loi Spinetta, datant du 4 janvier 1978, est entrée en vigueur afin de solutionner les problèmes récurrents en matière de garanties dans le secteur de la construction.

Cette loi a permis d’apporter une protection supplémentaire au maître d’ouvrage en imposant un système d’assurance obligatoire à double régime : l’assurance dommages-ouvrage et l’assurance décennale.

Ces deux assurances construction sont les seules qui sont légalement obligatoires pour la construction d’un bâtiment public ou privé.

1. L’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage (DO) doit être souscrite par toute personne physique ou morale faisant réaliser des travaux de construction. Les travaux de rénovation ou d’extension nécessitent également la souscription de cette assurance.

Les sinistres couverts par l’assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage rembourse intégralement le coût des réparations liées aux dommages couverts par la garantie décennale des constructeurs. Celle-ci garantit les malfaçons qui affectent la solidité de la construction et qui la rendent inhabitable ou inapte à son usage prévu (effondrement de toiture, fissures importantes, etc.).

Cette assurance construction obligatoire couvre également les malfaçons qui compromettent la stabilité des éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert. Il s’agit des éléments qui peuvent uniquement être remplacés ou démontés par le biais de travaux qui entraînent une détérioration de la structure de l’ouvrage.

L’assurance DO protège contre les dommages perceptibles ou non lors de la réception des travaux.

Les travaux de réparation sont couverts sans recherche de responsabilité préalable. L’assureur de la DO se charge ensuite de réaliser le partage des responsabilités entre les différents intervenants jugés responsables et leurs assureurs.

La durée de l’assurance dommages-ouvrage

La garantie dommages-ouvrage, d’une durée de 10 ans, prend effet au moment de l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux. Lorsque le bien immobilier est vendu, l’acquéreur devient le bénéficiaire de la garantie DO.

Les clauses-types des contrats d’assurance de construction dommages-ouvrage

Les clauses spécifiques suivantes doivent obligatoirement être mentionnées dans un contrat d’assurance de construction DO :

• Les définitions : souscripteur, assuré, réalisateurs, maître de l’ouvrage, contrôleur technique, réception, sinistre,
• La nature de la garantie,
• Le montant et la limite de la garantie,
• Les exclusions,
• Le point de départ et la durée de la garantie,
• Les obligations réciproques des parties : les obligations de l’assuré et les obligations de l’assureur en cas de sinistre.

2. L’assurance de responsabilité civile décennale

L’assurance de responsabilité civile décennale est une assurance construction obligatoire pour tous les constructeurs professionnels et les particuliers qui construisent pour eux-mêmes. Cette assurance doit être souscrite avant le début d’un chantier qui implique des travaux de construction, d’extension et de rénovation.

Toute personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage est réputée constructeur aux yeux de la loi. Il peut s’agir d’un architecte, d’un artisan, d’un entrepreneur ou encore d’un contrôleur technique.

Les dommages couverts par l’assurance de responsabilité civile décennale

La garantie décennale des constructeurs couvre toutes les malfaçons qui n’étaient pas perceptibles lors de la réception des travaux. Le professionnel s’engage auprès du maître d’ouvrage à réparer les désordres qui affectent la solidité de la construction ou qui la rendent impropre à l’usage auquel elle était destinée.

Les éléments de l’ouvrage suivants sont couverts par la garantie décennale :

• Les voiries,
• Les fondations et les ouvrages d’ossature,
• Les ouvrages de viabilité,
• Les ouvrages avec fondations (piscine enterrée, terrasse, véranda, etc.),
• Les éléments d’équipement indissociables de la construction (plafond, système de chauffage, huisseries, les équipements encastrés, etc.).

La durée de l’assurance de responsabilité civile décennale

La responsabilité du constructeur est engagée durant 10 ans à la suite de la réception des travaux. Lors de la vente de l’ouvrage, le constructeur engage sa responsabilité auprès du nouveau propriétaire jusqu’à la fin de la période de validité de la garantie.

Les clauses-types des contrats d’assurance de responsabilité décennale

Les clauses suivantes doivent obligatoirement être mentionnées dans un contrat d’assurance de responsabilité décennale :

• La nature de la garantie,
• La durée et le maintien de la garantie dans le temps,
• La franchise,
• Les exclusions,
• La déchéance.

Les assurances facultatives pour un bâtiment en construction

Outre les deux assurances construction obligatoires, il existe certaines garanties complémentaires qui peuvent être souscrites afin de répondre aux besoins spécifiques de chacun.

La garantie de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement couvre tous les éléments d’équipement qui sont dissociables de l’ouvrage. Il s’agit des éléments qui peuvent être enlevés et remplacés sans dégrader le bâti, tels que les menuiseries, les équipements électriques, les vitrages ou encore les ballons d’eau chaude.

Cette garantie est valable pour une durée minimum de deux ans à compter de la réception des travaux.

L’assurance tous risques chantier

L’assurance tous risques chantier (TRC) est une assurance construction facultative qui permet de couvrir l’ouvrage, le matériel et les matériaux contre les dommages provoqués par une cause extérieure au chantier (vandalisme, vol, inondation, incendie, etc.).

Cette assurance peut être souscrite par le maître d’ouvrage pour toute la durée du chantier.

La garantie dommages aux existants

Cette assurance construction permet de couvrir la réparation des dommages causés sur les parties existantes de l’ouvrage pendant l’exécution de travaux neufs.

La garantie dommages aux existants est valable pendant dix ans à compter de la réception des travaux neufs.

La garantie effondrement

L’assurance effondrement est une assurance facultative qui couvre l’ouvrage en cours de construction en cas d’effondrement partiel ou total. Celle-ci peut prendre en charge les coûts de démolition, de déblaiement et de reconstruction à la suite d’un effondrement.

Celle-ci est contractée par les constructeurs et uniquement valide jusqu’à la réception des travaux.

L’assurance d’un terrain non constructible

Un terrain, constructible ou non, ne doit pas obligatoirement être assuré par son propriétaire selon la loi. Celui-ci est cependant légalement responsable des évènements qui peuvent se produire sur son terrain.

En cas d’accident sur le terrain, tous les dégâts matériels et corporels causés aux tiers sont à la charge du propriétaire.

Il est donc vivement conseillé de contracter une assurance responsabilité civile par précaution et d’ainsi assurer un terrain non-constructible. Cette assurance prend en charge tous les frais relatifs aux dommages causés aux tiers.

La garantie financière d’achèvement

La garantie financière d’achèvement (GAF) permet de couvrir le risque d’inachèvement d’un programme immobilier lors de l’achat d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

La GAF permet à l’acquéreur de garantir l’achèvement des travaux et la réception de son bien immobilier neuf dans les conditions fixées, même en cas de défaillance du vendeur. Les sommes nécessaires pour terminer les travaux sont apportées par un tiers garant (banque, institution financière agréée, etc.).

Tandis que la GAF est obligatoire pour la promotion immobilière à usage d’habitation, celle-ci est facultative pour la construction de commerces ou de bureaux. Le vendeur, qu’il s’agisse d’un promoteur immobilier ou d’un constructeur de maisons individuelles, doit contracter une garantie financière d’achèvement et la présenter à l’acquéreur au moment de la vente.

Quelles sont les sanctions encourues en cas de défaut d’assurance obligatoire construction ?

Le maître d’ouvrage et les constructeurs n’ayant pas souscrit l’une des assurances obligatoires s’exposent à des sanctions pénales lourdes. Une peine d’emprisonnement de six mois et le paiement d’une amende de 75 000 € sont prévus par la loi.

Notez qu’il existe une dérogation à l’application de ces sanctions pénales. Les personnes physiques construisant un logement destiné à être occupé par eux-mêmes ou un membre de leur famille ne sont, en effet, pas concernées.

Questions fréquemment posées sur l’assurance construction en France