Depuis l’adoption de la loi climat et résilience, les copropriétés sont soumises à de nouvelles obligations réglementaires. L’une d’entre elles consiste à réaliser un PPPT et un DPE collectif.
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le PPPT et le DPE collectif afin d’assurer la conformité de votre copropriété avec la réglementation en vigueur.
PPPT et DPE collectif : définitions et enjeux
Zoom sur la définition, le contenu et le lien entre le PPPT et le DPE collectif.
Qu’est-ce que le PPPT ?
Le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) est un outil stratégique qui permet d’anticiper et de planifier l’ensemble des travaux à entreprendre sur les parties communes d’une copropriété dans les dix prochaines années.
Le PPPT doit obligatoirement contenir, conformément à l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les éléments suivants :
- La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, la réalisation d’économies d’énergie et la réduction des gaz à effet de serre,
- Une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux mentionnés dans la liste permettent d’atteindre,
- Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation,
- Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Qu’est-ce que le DPE collectif ?
Selon l’article L126-26 du Code de l’habitation et de la construction (CCH), le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un document qui permet d’estimer la performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment. Plus précisément, celui-ci permet d’évaluer la consommation d’énergie et l’impact en termes d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment.
Le DPE doit obligatoirement comprendre, conformément à l’article 126-16 du CCH, les éléments suivants :
- Les caractéristiques pertinentes du bâtiment,
- Un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l’éclairage intégré des locaux,
- L’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou indiquée pour chaque catégorie d’équipements,
- L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée,
- Une information sur les énergies renouvelables produites dans le bâtiment,
- Le classement du bâtiment en application de l’échelle de référence de A (bâtiment extrêmement performant) à G (bâtiment extrêmement peu performant),
- Les recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.
Bon à savoir : tandis que le DPE collectif concerne la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment collectif (copropriété), le DPE individuel est spécifique à un seul logement.
Quel est le lien entre le PPPT et le DPE ?
Le PPPT et le DPE sont deux documents qui se complètent. Il est, en effet, nécessaire de faire réaliser un DPE collectif pour les parties communes d’une copropriété avant d’établir un PPPT.
Le DPE va permettre d’identifier les pistes d’amélioration et les travaux à inclure dans le PPPT en vue d’améliorer la performance énergétique du bâtiment.
PPPT et DPE : quelles sont les obligations des copropriétés ?
Découvrez les obligations liées aux PPPT et DPE pour les copropriétés.
Qui est concerné par l’obligation de réaliser un PPPT et un DPE collectif ?
Depuis l’adoption de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, plus communément appelée « loi climat et résilience », toutes les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 15 ans doivent présenter un PPPT à partir du :
- 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
- 1er janvier 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots,
- 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 51 lots.
La réalisation d’un DPE collectif pour les bâtiments d’habitation dont le permis a été déposé avant 2013 est obligatoire à partir du :
- 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
- 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots,
- 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Quand réaliser le PPPT ?
Selon l’article 171 de la loi n° 2021-1104, il est nécessaire d’établir un PPPT dans les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation dans un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble.
En outre, le PPPT de la copropriété doit obligatoirement être actualisé tous les 10 ans.
Exceptions
Les copropriétés qui disposent d’un diagnostic technique global (DTG) ne faisant apparaître aucun besoin de travaux sur la décennie à venir sont exonérées de l’obligation d’établir un PPPT. Cette exonération est valable pendant toute la durée de validité du diagnostic.
Le DTG constitue une étude plus complète que le DPE collectif. Il permet d’obtenir une vision plus détaillée des travaux à entreprendre dans les dix prochaines années en incluant une évaluation de la situation générale et de l’état de la copropriété.
La réalisation d’un DTG est obligatoire depuis 2017 dans les copropriétés de plus de 10 ans et nouvellement mises en copropriété ou celles qui sont en procédure pour insalubrité.
PPPT et DPE collectif : les étapes clés pour assurer sa conformité
La réalisation d’un PPPT est un processus qui prend du temps et qui nécessite de réaliser plusieurs diagnostics au préalable, dont le DPE collectif ou le DTG.
Une fois ces diagnostics réalisés, voici les démarches à entreprendre pour garantir sa conformité avec la réglementation en vigueur.
1. Choisir un prestataire
La réalisation du projet de PPT doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences et de garanties fixées au sein du décret n° 2022-663 du 25 avril 2022. Il peut s’agir, par exemple, d’un architecte, d’un bureau d’études ou d’un thermicien.
Ce prestataire doit :
- Justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle,
- Attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic et des entreprises intervenants sur l’immeuble.
Le choix de l’intervenant et de toutes les modalités d’élaboration du PPPT sont votées à la majorité des voix (majorité simple) lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
2. Présenter le PPPT en assemblée générale
Une fois le PPPT élaboré par le prestataire, le syndic doit le présenter aux copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale qui suit son élaboration.
Si le projet fait apparaître la nécessité d’entreprendre des travaux dans les 10 ans, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’AG la question de l’adoption de tout ou partie du PPPT. L’adoption doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).
Il est important de préciser qu’il n’existe aucune obligation légale de réaliser les travaux préconisés par le PPPT. Si l’AG n’a pas adopté tout ou partie du projet, le syndic doit inscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.
3. Voter une provision annuelle pour les fonds de travaux
Si tout ou partie du projet est adopté, le PPPT devient un plan pluriannuel de travaux (PPT). Dans ce cas, il est nécessaire de voter simultanément le montant de la provision annuelle pour constituer le fonds de travaux de la copropriété. Ce fonds est alimenté par chaque copropriétaire et permet de financer les travaux à réaliser dans le cadre du PPT adopté.
La loi indique que le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à :
- 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté,
- Et 5 % du budget prévisionnel.
