La principale source d’inquiétude lors de l’achat d’une maison existante vient des normes. À la différence d’une construction de maison où celui qui construit s’appuie sur des normes actuelles, qui sont un gage de qualité, une maison existante peut être soumise à d’anciennes réglementations.
L’acheteur doit par conséquent se demander ce qu’il doit vérifier quand il achète sa maison. Notre check-list est là pour vous aider.
Premier point à vérifier quand vous décidez d’acheter une maison : l’environnement
Avant d’acheter une maison, il convient de se pencher attentivement sur l’environnement de celle-ci. Estimer l’intérieur d’un bien n’est pas suffisant pour y vivre.
Observez l’orientation de votre future maison. Celle-ci a, en effet, un impact sur le confort global qui régnera dans votre logement.
Prenez également le temps de vous renseigner sur le voisinage, le quartier, son contexte géographique, etc.
Soyez extrêmement vigilant aux éventuelles nuisances (par exemple la proximité avec une route très passante, une usine, le passage d’avions ou de trains, etc.). Vous ne vous rendrez peut-être pas compte de cela lors de votre première visite. C’est pourquoi il est important de revenir à différents moments et de se renseigner auprès des voisins.
Il peut être également intéressant de se renseigner auprès de la mairie d’éventuelles constructions prévues dans les alentours. Il serait dommage d’acheter une maison pour sa vue et que celle-ci se retrouve bouchée par un immeuble quelques années plus tard.
Comment savoir si une maison est saine ? En vérifiant son état général
La toiture
Il est nécessaire de s’attarder sur l’état de la toiture lorsque vous prévoyez d’acheter un bien. La réfection de la toiture peut effectivement augmenter considérablement votre budget si celle-ci est nécessaire.
Couverture
En observant la couverture, cherchez toutes traces de coulures qui indiqueraient des fuites antérieures.
Vérifiez l’étanchéité de la toiture, l’absence de fuites au niveau des points particuliers tels que le faîtage, les changements de pentes, etc. Il est difficile de vous fournir une liste exhaustive de ces points, car selon le type de couverture (tuile, ardoise, bardeaux, tôle, etc.), les données changent.
Il convient de retenir qu’il est toujours préférable d’avoir :
- Plus de pente que pas assez,
- Plus de recouvrements de couverture que pas assez
- Plus de fixations que pas assez, lorsque celles-ci sont visibles.
Charpente bois
Jeter un œil aux combles si ces derniers sont visitables est important. Le point essentiel est de vérifier si les bois paraissent sains, vis-à-vis de l’humidité et des termites.
Visuellement et en toquant, les bois ne doivent pas paraître trop légers. En effet, cela peut être le signe de bois mangé par les termites.
Si les bois sont sains, vérifiez les assemblages et la forme de la charpente. Cette vérification plus technique évalue la tenue de la charpente sous vents violents. Il est primordial de vérifier :
- La présence de contreventements,
- La présence d’anti-flambements s’il s’agit d’une charpente en fermette industrielle,
- Les assemblages bois-bois,
- L’ancrage de la charpente bois aux murs de la maison.
Les fondations et le gros oeuvre
Fissures dans les murs
Soyez très vigilant aux fissures lorsque vous visitez un bien. Sortez votre loupe et cherchez ces dernières au droit des portes, des fenêtres et sur les murs.
Les fissures peuvent n’avoir aucun impact ou traduire un désordre de fondation important. Effectivement, toutes les fissures ne sont pas graves et ne signifient pas la même chose, mais il convient d’en savoir davantage avant d’acheter.
Si vous constatez une fissure, observez si celle-ci traverse le mur (fissure dite traversante) ou non.
N’oubliez pas de vérifier les murs contre terre en cas de sous-sol partiel, les murs de soutènement et les murs de la piscine quand ceux-ci sont visibles depuis le local technique.
Ouvertures dans les murs
Si vous envisagez des projets d’aménagements qui nécessitent d’ouvrir un mur, vérifiez si le mur en question est porteur. Cela a, en effet, un impact technique et financier sur l’ouverture.
Le second oeuvre
Il est très important d’être vigilant au second œuvre lorsque vous visitez une maison. Voici notre checklist pour les points de vigilance à contrôler.
Le revêtement extérieur
Il est primordial d’évaluer l’état du revêtement extérieur de la maison, et cela, qu’il s’agisse de peinture, de crépis ou d’un bardage bois.
Le revêtement extérieur est ce qui vous protège de la pluie et des intempéries, il est donc nécessaire que ce dernier soit en bon état. Refaire un revêtement coûte toujours cher.
La cheminée
Si la maison possède une cheminée, demandez si celle-ci fonctionne, posez des questions à propos de son entretien et de sa participation au chauffage en hiver.
Problèmes d’humidité et d’étanchéité
Guettez les coulures, les traces de remontées d’humidité par le sol, les champignons et moisissures, le salpêtre, la condensation ou encore les éventuelles fuites dans les murs. Ces aspects participent à la salubrité du logement.
Chauffage / Climatisation
Il est important de vérifier le fonctionnement et les factures d’entretien du système de chauffage et/ou de climatisation.
Menuiseries extérieures
Vérifiez si le bois est sain ainsi que l’épaisseur du verre des fenêtres.
Il est difficile d’évaluer une menuiserie moderne, en revanche, il est aisé de savoir que l’isolation fournie par une vieille menuiserie avec un verre très fin de quatre millimètres d’épaisseur sera déplorable.
Ventilation
Dans la salle de bains, ou dans une moindre mesure, la cuisine, un bon système de ventilation, fonctionnel et entretenu, vous protégera des odeurs et de la condensation.
Il peut donc être judicieux de vérifier l’état des VMC si la maison en est équipée.
Les règles d’urbanisme
Renseignez-vous sur les règles d’urbanisme en vigueur dans la zone où vous souhaitez acheter votre maison. Ce conseil est d’autant plus vrai si vous songez à de gros travaux de rénovation qui risquent de modifier complètement l’apparence de votre logement.
Consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) peut vous informer sur les servitudes, les droits de passage éventuels et le coefficient d’occupation du sol (COS) restant pour savoir si vous avez des possibilités d’agrandissement sur le terrain.
Isolation et confort
Exposition
Pour évaluer le confort d’été, d’hiver et la luminosité, prenez votre boussole. L’idéal dépend de votre région, mais le séjour au sud et les chambres à l’est est en général une bonne configuration.
Prenez également en compte les vents dominants. S’il y a une terrasse, cela vous permettra de savoir si vous serez bien protégés de la pluie puisque ce n’est pas toujours le cas !
Isolation thermique
Ce point est difficile à évaluer sans savoir ce que contiennent les murs. Le plus simple est donc de se fier au résultat de l’isolation : la consommation de la maison en énergie. Demandez donc au vendeur de voir ses factures hivernales.
Pensez également au fait que vous visitez et achetez la maison pendant une saison donnée, mais que par la suite, les conditions climatiques changent. Il est donc difficile d’évaluer le confort d’été et d’hiver pendant les saisons intermédiaires, mais pourtant il faut essayer d’imaginer. En discuter avec le vendeur ou les occupants actuels de la maison peut également être judicieux.
Isolation phonique
Si la maison possède un étage, demandez à quelqu’un de sauter au-dessus de votre chambre à coucher pour savoir si l’isolation phonique (bruits de choc) est suffisante entre les pièces, à votre goût.
Fermez également toutes les fenêtres de la maison pour évaluer la transmission des bruits extérieurs. Le bruit est une nuisance et la tolérance au bruit est différente chez chacun de nous.
Nous vous recommandons également de visiter la maison si possible en dehors des zones très calmes (week-end, vacances, etc.) pour savoir si celle-ci correspond à votre zone de confort acoustique.
Les différents réseaux
Electricité
Demandez le diagnostic électrique, qui est désormais obligatoire pour les logements de plus de 15 ans. Il s’agit de l’un des diagnostics immobiliers les plus utiles.
Vérifiez les points les plus importants que sont :
- La présence de la terre (« conducteur de protection ») et son fonctionnement,
- La présence d’une protection des personnes (30 mA).
Eau potable
N’hésitez pas à vérifier le fonctionnement de l’eau froide, du système d’eau chaude et des robinets.
Assainissement
Côté assainissement, il est important de vérifier plusieurs points :
- Vérifiez les sorties d’évacuation si celles-ci sont visibles,
- Visualisez l’emplacement des regards (soulevez les tampons si besoin),
- Demandez où se trouve la fosse septique (il doit y avoir au minimum un regard de visite).
Demandez à voir une facture de vidange de la fosse, en sachant que la vidange s’effectue, en moyenne, tous les quatre ans.
Autres Risques
Risques naturels
Si la maison suscite votre intérêt, consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) de la zone, disponible en mairie ou sur Internet, selon votre département. Le numéro cadastral de la parcelle peut aider, mais n’est, à priori, pas nécessaire.
Le PPR vous permet de savoir si la zone est sujette à des risques naturels : inondation, glissements de terrain, risque sismique, etc.
Termites
Pas de panique si vous voyez des traces de termites, mais il faut alors examiner scrupuleusement tous les bois de la maison, la charpente et les menuiseries intérieures et extérieures.
Le diagnostic termites n’est pas forcément une grande aide, car ce dernier est souvent imprécis quant à l’étendue de la présence des termites.
Selon l’étendue de la présence des termites, vous pourrez envisager de changer certains bois ou de les traiter.Pour ne rien oublier pendant vos visites, n’hésitez pas à télécharger notre check-list des vérifications à réaliser avant d’acheter une maison.
Questions fréquentes sur les points à vérifier avant d’acheter une maison
Il convient de vérifier la couverture pour s’assurer qu’il n’y ait pas de fuites. Vérifiez également la charpente pour vous assurer que le bois soit sain et qu’il n’y ait pas de traces de termites.
La manière la plus simple est de se fier au résultat de l’isolation, c’est-à-dire à la consommation d’énergie. Les factures hivernales d’électricité du vendeur sont une bonne indication de l’efficacité de l’isolation du bien.
